Patrimônio de afetação em imóveis na planta: garantia em caso de falência da incorporadora

Patrimônio de afetação em imóveis na planta: garantia em caso de falência da incorporadora

A Lei Federal nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, trouxe alterações (artigos 31-A a 31-F) na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964) no tocante ao chamado patrimônio de afetação, que já havia sido apresentado, no Direito brasileiro, através da medida provisória nº 2.221 (hoje revogada), de 04 de setembro de 2001.
O objetivo do patrimônio de afetação é propiciar melhor garantia aos direitos dos compradores de imóveis na planta em caso de falência do incorporador, além de aprimorar as relações jurídicas e comerciais entre comprador, vendedor e o agente financeiro envolvido com a obra, de modo a alavancar negócios imobiliários e propiciar um aumento na concessão de crédito.
Deve-se entender por patrimônio de afetação a separação entre os bens do incorporador (controlador) e os direitos de constituição sobre determinado empreendimento, envolvendo o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação, muito embora o incorporador seja o responsável pelas obras até a efetiva entrega aos compromissários-compradores.
A constituição do patrimônio de afetação não é obrigatória. Trata-se de uma faculdade concedida legalmente ao incorporador, passando a contar com número de CNPJ, nome e contabilidade distintos para o empreendimento constituído pelo regime do patrimônio de afetação, de modo que as retiradas do caixa só podem ser realizadas para o custeio das obras e apenas os valores que ultrapassarem o custo da obra é que não ficam vinculados ao empreendimento em si, representando a remuneração e o lucro do incorporador.
Representa uma garantia aos futuros adquirentes de unidades, na medida em que o incorporador destina os custos da construção exclusivamente para o empreendimento, nele englobados os custos fiscais, trabalhistas e administrativos da própria obra, tais como: materiais, mão de obra etc.
Sua constituição ocorre por meio de averbação do documento assinado pelo incorporador (se for o proprietário do terreno) ou pelos titulares de direitos reais de compra do terreno, podendo ocorrer, também, através do memorial de incorporação, que deve ser averbado na matrícula, perante o cartório de registro de imóveis competente, após o ato que originou o registro da incorporação.
Uma vez constituído o patrimônio de afetação, os direitos e obrigações de qualquer natureza são do empreendimento e não se comunicam com o patrimônio do incorporador.
Assim, os pagamentos realizados pelos adquirentes são destinados exclusivamente para o empreendimento, passando a ter um patrimônio próprio, sem vinculação com o patrimônio (ou demais empreendimentos) do incorporador, evitando-se a utilização desses recursos em outra obra, garantindo a conclusão do empreendimento. […]
A criação do patrimônio de afetação teve por objetivo evitar a ocorrência de “efeito cascata” no mercado da incorporação imobiliária, de modo que o incorporador em situação financeira ruinosa desvie os recursos de um empreendimento para outro, prejudicando a entrega das obras aos compradores, tal como já aconteceu no país.
Em caso de falência do incorporador, os adquirentes de determinado empreendimento sob o regime do patrimônio de afetação podem dar continuidade às obras, contratando outra construtora para sua finalização, possibilitando a efetiva entrega do imóvel.
A extinção do patrimônio de afetação ocorre quando houver a averbação da conclusão da construção e o registro dos títulos de domínio ou de direito de compra em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição responsável pelo financiamento do empreendimento.
Na prática, as condições a serem obedecidas são a obtenção do auto de conclusão de obra ou “habite-se” pela Prefeitura, bem como a quitação das obrigações do incorporador com a entidade financiadora da obra e a transferência de domínio aos compradores. Enquanto essas condições não existirem, o patrimônio de afetação permanecerá. […]
Infelizmente, não são todas as incorporadoras que aderem ao patrimônio de afetação. Não existe estimativa segura quanto ao número de empresas que o utilizam, uma vez que a instituição do patrimônio de afetação depende da política interna de cada incorporadora, as quais não estão dispostas a expor informações detalhadas sobre seus empreendimentos, restringindo-as aos sócios e ao agente financiador da obra.
Na prática, existem poucas incorporadoras que utilizam o patrimônio de afetação em cada empreendimento lançado, valendo também informar que a maioria das empresas prefere manter seus empreendimentos fora desse sistema, por não vislumbrarem uma vantagem competitiva, tampouco redução fiscal relevante, ante a obrigatoriedade de manutenção de contabilidade separada. […]
Disponível em: <http://noticias.r7.com/brasil/jus-naviganti/patrimonio-de-afetacao-em-imoveis-na-planta-garantia-em-caso-de-falencia-da-incorporadora-15092015-1>. Acesso em: 08 de Julho de 2016.